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余姚讨债公司讲述离婚协议中关于房产归属的约定能否排除申请执行人对该房产的强制执行
案情简介
张某主张某市某房产系其与被执行人王某（女）的夫妻共同财产，张某与王某离婚时，双方协议约定该房屋归张某所有，而办理离婚手续前，王某利用该房屋为某公司在某商业银行的贷款提供抵押担保，张某主张该抵押行为应属无效，故向某基层法院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封，被该法院裁定驳回。后张某向该法院提起案外人执行异议之诉，请求法院确认张某对该案涉房屋具有所有权，并停止对该房屋的执行。
某资产管理公司主张其公司经合法受让某商业银行的上述债权，成为本案申请执行人。案涉房产登记的所有权人系王某单独所有，并已办理了抵押登记手续，该商业银行属于善意取得抵押权，申请执行人对该房产享有优先受偿权，故张某的诉请应予以驳回。
法庭审理
法院经审理后查明：张某与王某于2014年5月11日登记结婚。2017年9月16日，王某购买案涉房屋，登记信息显示为王某单独所有。后因某公司向某商业银行贷款，王某以上述房产为该公司提供担保并办理了抵押登记。2021年7月18日，张某与王某协议离婚，约定案涉房产归张某所有。但二人离婚后一直未办理产权变更手续，故案涉房产仍登记在王某名下。后某商业银行以金融借款合同纠纷为由起诉某公司及王某等人，经法院判决，确认某商业银行对案涉房屋享有优先受偿权。后某资产管理公司从该商业银行处受让案涉债权，成为该案申请执行人。后法院裁定拍卖案涉房屋，张某遂提出执行异议，申请解除对案涉房屋的查封。
裁判结果
法院对张某提出的执行异议作出执行裁定书，认为案涉房屋未登记变更房屋所有人，张某并非案涉房屋权利人，其异议不能排除执行，裁定驳回其异议请求。后张某向法院提起案外人执行异议之诉。法院一审判决：驳回原告张某的诉讼请求，后张某提出上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例解读
在执行程序中，被执行债务人名下拥有房产时，可能会遇到产权不明的情形，尤其是登记在债务人名下的房产被申请执行后，债务人前任配偶作为案外人以离婚协议中关于房屋权属的约定为由，主张执行异议的案例屡见不鲜。要妥善解决此类纠纷，重点应从双方权利的性质、权利的形成时间、权利取得有无过错等方面进行综合判断。
之所以引发案外人执行异议之诉，究其根本，是由于案外人的权利与申请执行人的权利产生了冲突与对抗所导致的，故此类纠纷的主要争议焦点在于离婚协议是否会产生物权变动的效力。
对此，司法实务中存在不同的观点：一种观点认为，离婚协议对房屋归属的约定虽未经登记，但在无善意第三人的情况下，应认定发生物权变动效力。另一种观点认为，离婚协议约定权利人享有的仅为请求办理移转登记的债权请求权，属于履行登记请求权，不产生物权变动的效力。第三种观点则认为，离婚协议约定权利人享有的是一种介于债权与物权之间的过渡型权利状态，离婚协议中房屋归属方所享有的权利应为请求办理过户的债权请求权，这一债权请求权只有在满足特定条件，如已经合法占有、对未办理不动产过户登记无过错、已依法支付相应价款等情形下，才能给予优先保护。
余姚讨债公司意见
婚姻家庭关系具有极强的私密性，这就决定了离婚协议中对房屋归属约定的真实性很难被他人确定。故判断案外人能否基于离婚协议排除强制执行，很难依据单一的因素确定固定的裁判标准，而应结合具体个案情况，从双方权利的性质、权利的形成时间、权利取得有无过错等因素进行权利的优先性比较，最终判断案外人的权益能否产生排除强制执行的法律效果。
本案中，王某抵押案涉房屋时，不动产登记簿上载明王某为案涉房屋的唯一权利人，故某商业银行对案涉房屋是否存在隐名共有人无实质核实义务，且本案中王某将案涉房屋抵押给银行在先，张某和王某协议离婚处置房产在后，现无充分证据证明张某曾对上述抵押行为提出过异议或曾主张办理过户手续。因此，某商业银行对王某无权处分案涉房屋的行为并不知情，亦不存在重大过失，应认定该商业银行善意取得抵押权，某资产管理公司受让案涉债权后亦有权继续申请执行案涉房屋，故法院的判决结果并无不当。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条第一款：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十五条第一款：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
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